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주택담보대출 모기지맵에 대해 알아보자!

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아파트담보대출 

주택담보대출의 경우 금융기관에서 취급하는 일반적인 신용대출에 비하여 그 상환능력이나 담보능력이 우월하고 타 상품에 비해 대손의 비율이 적어 대출이 상대적으로 용이합니다. 

신청대상 

주택담보대출의 신청대상은 대출 신청일 현재 만 20세 이상 65세 이하인 사람으로 무주택자 또는 주택 취득 5년 이내인 1주택자입니다. 또한 전세금을 반환하거나 기존 주택담보대출을 상환하려는 1주택자도 적용대상입니다. 아울러 대체취득을 위한 일시적 2주택도 허용되고 있습니다. 

대출금리 

대출 만기까지 고정금리를 적용합니다. 대상주택은 등기부등본상의 주택이며, 주택가격이 9억 원을 초과하는 주택과 다가구 주택 등은 제외됩니다. 

대출한도 

주택담보가치의 최대 70%까지 적용되므로 최소 1천만 원부터 최대 5억 원까지입니다. 대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년의 4가지로 나뉩니다. 

상환방식 

매월 원금 혹은 원금과 이자를 균등 분할하여 상환할 수 있습니다. 거치기간은 최대 3년까지 설정이 가능합니다. 

조기상환수수료 

1년 이내에 조기 상환하려 할 때에는 2%, 3년 이내는 1.5%, 5년 이내는 1%, 5년 이후에는 면제됩니다. 


Loan To Value ratio.  - LTV 

주택담보대출 비율이란 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다. 즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산 가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정한다. 예를 들어 주택담보대출비율이 60%라면 시가 2억원짜리 아파트의 경우 최대 1억2천만원 까지만 대출해주는 식이다. 하지만 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 작은 것이 보통이다. 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매 처분하는 경우에 대비해, 방 1개당 소액임차보증금을 빼고 대출해 준다. 주택임대차보호법에 따라 세입자에게 우선권이 주어지기 때문이다. 보통의 은행에서는 자금을 받을 수 있는 금액이 분양가와 감정가를 합산한 최대 60%.
가계부채를 늘리지 않으려는 정부에서 정한 주택법. 우리나라의 금융권에 있는 상품들은 상환을 할 때 거치기간이 있다. 상환 시 원금에 대한 이자만 납입 할 수 있는 기간이 있기 때문에 매달 내야하는 부담이 적어지기도 한다. 하지만 어떻게 거치기간을 설정하냐에 따라서 원금과 이자를 갚아야 하는 부담감을 줄일수도있고 시간이 지나서 내야 할때에 금융권을 바꿔서 선택을 해야하는것도 있으니 처음 시작을 할 때부터 설정을 잘 해야 한다. 


아파트 담보대출 조건 

1금융권 아파트담보대출은 만 19세 이상, 또한 소득증빙이 가능해야함. 개인신용등급 6~7등급 이내에만 들어오시면 큰 어려움 없이 이용이 가능하다. 아래는 오늘 날짜 기준으로 시중 제 1금융권에서 판매되고 있는 주택담보대출 상품들중 금리면에서 가장 유리한 상품 3가지에 대한 안내입니다.

 

예)

1. A은행 :대출한도는 주택가격의 70%까지입니다. 

대출금리는 연 3.03%의 1년 고정금리(비 거치일때)이며, 거치기간을 두는 경우에는 0.2%의 금리가 가산됩니다. 그리고, 여기에다가 해당 은행 신용카드 발급 및 적금가입 등의 1~2가지 부대조건 가입이 가능하실 경우 최저 연 2.87%

정도의 금리로도 대출이 가능할 수 있는데 이는 현재 1금융권 은행 중 최저 금리 수준입니다.

2. B은행 : 대출한도는 주택가격의 70%까지입니다. 대출 금리는 연 3.35%의 5년 고정금리입니다.

3. 주택금융*사 u-보금자리론 : 대출한도는 주택가격의 70%까지입니다.

 

금리

10년 고정금리는 연 3.55%, 15년 고정금리는 연 3.65%, 20년 고정금리는 연 3.75%, 30년 고정금리는 연 3.80%,입니다.

※ 위에 안내드린 상품들 모두 대출기간은 최장 30년까지입니다. 따라서, 대출기간은 최장 30년 이내에서 희망하시는 대출기간을 자유롭게 선택하시면 됩니다. 

 

아파트가 있는 지역이 어디인지가 중요. 
시세확인이 가능한 것인지 여부도 중요한데 예를 들어 서울, 경기, 시 단위, 기타지역으로 구분이 되며, 단지가 적거나 혹은 지방에 있을 경우 등재되지 않을 수 있어별도로 감정을 해야 함. 감정결과를 바탕으로 한도와 금리가 책정되기 때문에 중요하다고 할 수 있다, 적게는 10%에서 많게는 20%이상까지도 차이가 난다고 함. 별도 감정시엔 주체에 따라 많은 차이가 나기도 함. 금리비교도 중요하지만 최대한도를 알아보고 필요한 자금에 따라 금융권 선정해야 한다.


아파트담보대출 금리비교절차 및 주의사항 

1. 현 상황 파악 : 현재 나의 금리와 중도 수수료 유무를 확인하자.
2. 대출가능금액 조회: 국민은행시세의 60% 범위 이내
3. 금리비교로 최저은행 최저 상품선택 : 최근에는 혼합이 대세라고 함.
4. 중도수수료 면제비율 확인: 은행별로 상이함(최고 30%까지, 제1금융권기준)
5. 대출금리 확정시기 확인 : 은행별 기준금리 상이

 

아파트 담보대출시 부대비용 공제

1. 인지세: 4천 이하 면제, 1억 이하 35000원, 1억 이상:75000원
2. 채권매입비용: 근저당성절금액의 통상 0.6%
3. 설정계약서 분실 시 : 확인서면비용 통상 5만원 청구

 

올해 8월 1일부터 대출 금리 규제완화제도가 시행되면서 LTV 70%까지 대출이 가능해졌다. 과거 아파트담보대출 조건과 비교하자면 주택담보 인정비율 LTV50~60%보다 조금 더 높아졌다고 할 수 있다. 직장인의 경우 추가한도가 불가하기 때문에 제2금융권, 저축은행, 캐피탈사로 옮겨 한도 80%까지 대출이 가능하다고 함. 


 

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*LTV와 DTI규제 완화에 대해 

LTV란? 주택가격에 대비해 담보대출 받을 수 있는 한계치를 백분율화 한 것. DTI란? 소득배지 부채를 갚을 능력을 수치화 한 것. 정부가 부동산 시장의 활성화를 위하여 주택담보대출의 LTV와 DTI 규제를 완화하기로 함. LTV와 DTI규제완화로 상대적으로 낮았던 시중은행 주택담보대출의 대출한도가 확대되었다. 연봉 3000만원 이하 저소득 무주택자들의 경우 주택담보대출로 더 많은 대출을 받을 수 있어짐. LTV와 DTI 규제완화로 디딤돌 대출대신 대출한도가 큰 시중은행 주택담보대출로 이동할 가능성이 높아지게 됨. LTV와 DTI 규제완화는 무주택서민들의 내집 마련을 위한 정책이며, 낮은 실입주금으로도 내집 마련이 가능하지만 과도한 대출로 인한 부실거래가 늘어 날수 있다는 단점이 존재.. 

 

올해 초 도입된 디딤돌 대출? 

국민주택기금에서 지원하던 기존 근로자서민대출과 생애최초대출, 주택금융공사의 우대형 보금자리론을 하나로 통합한 정책금융 상품이었다. 대출대상은 부부합산 총 소득 연 6000만원 (신혼부부 7000만원) 이하 가구이며, 전용면적 85제곱미터 이하 주택가격 6억원 이하만 대출이 가능하며, 최대대출 한도는 2억원인 상품. LTV와 DTI규제 완화하면 대출한도가 주택담보대출>디딤돌. 주택담보대출은 LTV와 DTI중 낮은 금액을 기준으로 대출해주지만 디딤돌 대출은 DTI 40%를 기준으로 그 이하면 LTV70%, 이상이면 LTV 60%를 적용하는 구조. 같은 조건이라도 디딤돌 대출과 주택담보대출의 산출 방식은 다르기 때문에 받을 수 있는 대출한도가 다르다. LTV와 DTI규제 완화로 주택담보대출의 대출한도가 역전되는 현상이 발생했다.

 

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