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[부동산 양도세 절세 방법]- 손해난것과 이익난것을 같은해에 팔아라!

슈퍼스트림 0 441


부동산투자를 하면서 많은 사람들이 걱정하는것이 세금입니다.

그 중에서 세금이 많이 발생할 수 있는 경우는 매도시 발생하는 [양도소득세]라고 할 수 있습니다.

물론 부동산을 매각하면서 손실이 발생하거나 이익이 남지 않는다면 세금을 내지않는것으로 끝나게 됩니다.

 

그런데 2억에 매입한 물건이 시세가 떨어져 1억5천에 매각한다면 양도소득세는 없으나 손실이 발생하는 구조가 됩니다.

오늘은 이러한 손실을 최소화 할 수 있는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

양도소득세의 과세구조를 잘 활용하게 되면 부동산투자로 발생한 손실을 어느정도 줄일 수 있습니다.

 

 

■ 그전에 양도세에 대한 기본개념을 먼저 어느정도 이해할 필요가 있습니다.

 

1년이내 매각시에는 단일세율 적용

양도세는 1년이내 매각시에는 양도차익에 대해 40%단일세율이 부과됩니다.(설명을 위해 기본공제는 제외하겠습니다)

 

1년이내 매도할경우 2천만원 차익이 발생했다면 2천만원의 40%인 800만원이 양도세가 됩니다.

1년이내 매도할경우 4천만원 차익이 발생했다면 4천만원의 40%인 1600만원이 양도세가 됩니다.

즉, 양도차익의 차이에 상관없이 동일하게 40%의 양도세율을 적용하는것이죠.

 

 

1년이후 매각시에는 누진세율 적용

보유기간이 1년이 넘어가게 될 경우 누진세율이 적용됩니다.

양도차익을 몇개의 구간으로 나누어서 그 구간이 높아질때마다 비싼 세율이 적용되는것입니다.

 

쉽게 이야기하면

양도차익이 작으면 작은 세율을 적용하여 양도세를 부과하고

양도차익이 많으면 좀더 큰 세율이 적용하여 양도세가 많이 부과 되는구조인데요

 

사례를 보면서 설명드리는 것이 이해하시기 빠르실거에요^^

 

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매입한 부동산을 1년이후에 매각할경우

사례1. 1200만원 양도차익이 발생했다면

위의 표에 나와있는데로 기본세율 6%를 양도차익에 적용하는것입니다.

1200*6%=72만원

이경우 72만원이 양도세가 되겠습니다.

 

사례2. 만일 3천만원의 양도차익이 발생했다면...

3천만원이 속하는 구간의 기본세율을 적용한후 누진공제액을 빼주면 됩니다.

3천만원*15%=450만원-108만원(누진공제)=342만원

이경우는 342만원이 양도세입니다.

 

 

누진공제는 무엇일까요?

3천만원 시세차익이 발생하면 양도세는 사실은 이렇게 계산이 되는 것이 정석입니다.

3천만원중 1200만원까지는 6% 세율로 계산하고

1200만원이 넘는 금액인 1800만원에 대해서는 15% 세율로 계산하여 합산하는 것입니다.

즉, 양도차익 구간별로 적용하는 세율이 다른것입니다.

 

원래 계산은=1200만원(6%적용)+1800만원(15%적용)

1200만원*6%=72만원

1800만원*15%=270만원

72만원+270만원=342만원이 되겠습니다.

 

 

사례2번 에서 누진공제 108만원을 뺀 이유는 이렇습니다.

1200만원에 대해서 6% 적용하고, 1800만원에 대해서는 15% 적용해야하는데

3천만원*15%를 해준것은=450만원

1200만원에 대해 15%를 적용하고

1800만원에 대해 15%를 적용한것이 됩니다.

1800만원에 대한 15%적용은 맞지만

1200만원은 15%가 아닌 6%를 적용해야하는데 9%가 더 적용된 것입니다.

1200만원*9%=108만원 입니다. (이 금액이 바로 누진공제액이 되는것입니다)

그럼 전체금액 450만원에서 이걸 빼줘야겠죠?

450만원-108만원=342만원

 

 

 5천만원 양도차익이 발생했다면?

(1200만원이하 구간에 속하는) 1200만원까지는 6% 적용

(1200만원~4600만원이하 구간에 속한) 3400만원에 대해서는 15% 적용

(4,600만원~8,800만원이하 구간에 속한) 400만원에 대해서는 24% 적용

이 되겠습니다.

 

그런데 이렇게 일일이 계산하면 불편하죠...

위의 표에서 5천만원이 속한 구간을 찾아서 기본세율을 적용하고

누진공제금액을 빼주시면 쉽게 계산이 됩니다^^

 

계산방법: 5천만원*24%=1200만원-522만원(누진공제)

 

 

※ 사실 양도세 계산은 필요경비, 기본공제 등도 감안하여 계산해 주어야하지만 개념을 잡는것 이기 때문에

본 포스팅에서는 제외 하였습니다.


 

 

 

위의 내용이 양도세에 대한 기본적인 이해라고 할 수 있습니다.

이제부터는 내가 투자한 물건이 여러건인 경우 어떤식으로 매각을 해야 손해를 줄일 수 있는지 알아보겠습니다.

 

소득은 1년단위로 합산해서 과세하는것이 원칙 

세금의 경우 공통적으로 적용되는 원칙은 1년 단위로 소득을 합산해서 과세한다는 것입니다.

즉, 매년 1월1일부터 12월 31일까지 발생한 양도차익을 합산하게 되는것입니다.

1년간 여러 건의 부동산을 매각했다면, 발생한 부동산 매매차익은 모두 1년단위로 합산하여 양도소득세가 부과되게 되는것이죠.

바로 이러한 부분을 이용하는 방법으로

양도세를 절세함으로써 최종투자수익에 있어서 손실을 줄일 수 있습니다.

 

 

어떤분이 2건의 부동산을 매입했습니다.

A아파트 1억5천만원 매입

B아파트 1억5천만원 매입

 

1년이라는 시간이 흘러

A아파트는 1억 9천으로 시세가 올랐습니다

B아파트는 1억3천으로 가격이 떨어지고 오를 기미가 보이지 않습니다.

 

사례1

A아파트를 2016년도에 매각을 하고

B아파트를 2017년도에 각각 매각을 하게 되면

1. 2016년도 매각: A아파트 양도차익 4천만원에 대한 양도세를 내게 됩니다.

4천만원*24%=960만원-522만원(누진공제)=438만원이 양도세가 됩니다.

즉, A부동산은 4천만원-438만원=3562만원이 수익이 되겠습니다.

 

2. 2017년도 매각: B아파트 양도차익이 없기때문에 양도세는 없습니다.

하지만 매입가보다 싸게 팔았기때문에 2천만원이 손해가 났습니다.

 

2개 모두를 팔고나서 최종수익계산을 하면 이렇게 됩니다.

A: +4천만원 수익-438만원(양도세)= +3562만원 수익

B: -2천만원 손해-양도세 0원= -2천만원 손해

A+B=1562만원 이 최종 수익이 됩니다.

 

 

사례2

그런데 만일 같은 해에 A,B 아파트를 매각하게 되면 어떻게 될까요?

같은 해에 팔았기때문에 2건의 양도차익을 합산해서 계산하게 됩니다.

 

A아파트 양도차익= +4천만원

B아파트 양도차익= -2천만원

 

즉, 2건을 팔았지만...

A아파트(4천만원)-B아파트(2천만원)= 2천만원(이 2천만원에 양도세 과세 대상 금액이 됩니다)

 

2천만원에 대한 양도세를 계산해보면

2천만원*15%=300만원-108만원=192만원

 

결과적으로

수익 2천만원-192만원(양도세)=1808만원이 최종 수익

 

 

해를 바꿔서 한채씩 각각 매각 했을때 보다

같은 해에 손해난 것과 이익난 것을 함께 팔게 되면

246만원이라는 돈을 더 수익으로 확보할 수가 있게 되는 것입니다.^^

 

 

실제로 1년이내 함께 매각할때 양도소득세를 나중에 한꺼번에 이런 방식으로 계산하는 것은 아니구요

 

▶ 이익이 난A 부동산을 먼저 매각 후, 손해난 B부동산을 나중에 매각하는 경우

--> 먼저 납부한 양도소득세를 환급 받게 되는 것이고


▶ 손해가 난B 부동산을 먼저 매각 후, 이익난 A부동산을 나중에 매각하는 경우

--> 손실이 발생한 B부동산의 금액을 A부동산의 양도세를 낼때 공제하게 됩니다.



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